Вопрос: Чем регулируется процедура признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?
Ответ: Процедура признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение).
Вопрос: Кто принимает решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?
Ответ: В соответствии с Положением решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности) после заключения соответствующей межведомственной комиссии на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя).
Разграничение полномочий межведомственных комиссий органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления также регулируется Положением.
Вопрос: Какие документы необходимо подать в межведомственную комиссию для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным?
Ответ: В целях рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным в соответствии с пунктом 45 Положения собственник вправе обратиться с заявлением в администрацию муниципального образования по месту нахождения жилого помещения, представив в межведомственную комиссию следующий пакет документов:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания - по усмотрению заявителя.
Вопрос: Какие решения принимает межведомственная комиссия по результатам оценки?
Ответ: Согласно пункту 47 Положения по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в Положении требованиям:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;
о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Вопрос: Если собственники квартир дома не согласны с признанием дома аварийным?
Ответ: Согласно пункту 52 Положения решение соответствующего органа, заключение комиссии, предусмотренное пунктом 47 Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.
Вопрос: Где заказать техническое заключение по обследованию помещения или многоквартирного жилого дома?
Ответ: Согласно Положению заключение должно быть выполнено юридическим лицом, являющегося членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций.
Одновременно обращаем внимание, что обследование многоквартирных домов должны быть проведены в соответствии с действующими в настоящее время сводом правил «СП 454.1325800.2019. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния» либо межгосударственным стандартом «ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Также сообщаем, что проведение обследования технического состояния многоквартирного дома специализированной организацией может быть целесообразным в случае установления в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке целесообразности проведения обследования технического состояния многоквартирного дома для признания его аварийным, утвержденными Государственной корпорацией — Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 30.12.2020, визуально обнаруживаемых признаков, свидетельствующих об аварийной категории технического состояния многоквартирного дома.
Вопрос: Многоквартирный дом признали аварийным и прислали уведомление о его сносе или реконструкции, что делать?
Ответ: В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме.
По истечении срока требования о сносе работа по изъятию жилых помещений осуществляется в установленном законом порядке.
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений дома регулируется статьей 32 ЖК РФ путем назначения выкупной цены за изымаемое имущество в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Органом местного самоуправления принимается решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Во исполнение вышеуказанного решения об изъятии независимой оценочной организацией проводится оценка рыночной стоимости долей земельного участка, помещений в многоквартирном доме, а также материальных затрат, связанных с изъятием данных объектов недвижимого имущества, (далее - оценка) в соответствии с пунктом 7 статьи 32 ЖК РФ.
Выбор оценочной организации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» на конкурсной основе.
По результатам оценки, в случае согласия, с собственниками заключаются соглашения об изъятии для муниципальных нужд указанных объектов недвижимого имущества с последующей выплатой денежной компенсации.
Переселение граждан, проживающих в жилых помещениях муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, из аварийного многоквартирного дома, подлежащего сносу или реконструкции, осуществляется в соответствии со статьями 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). При переселении граждан органами местного самоуправления предоставляются жилые помещения равнозначные по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям.
С гражданами, выселяемыми из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, расположенного в доме, подлежащем сносу, органом местного самоуправления заключается договор социального найма на жилое помещение, подлежащее предоставлению.
Вопрос: Можно ли повлиять на оценку рыночной стоимости долей земельного участка, помещений в многоквартирном доме, а также материальных затрат, связанных с изъятием данных объектов недвижимого имущества?
Ответ: Согласно статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
При несогласии с выводами оценщиков споры разрешаются в судебном порядке.
Вопрос: Многоквартирный дом признали аварийным, но это единственное жилое помещение для проживания, что делать?
Ответ: В целях обеспечения граждан временным жильем органами местного самоуправления предлагаются для временного проживания жилые помещения из числа маневренного фонда (при наличии).
Согласно статье 95 ЖК РФ граждане, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, с их согласия подлежат отселению в жилые помещения маневренного фонда, предназначенные для временного проживания. Данные помещения предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека до осуществления процедуры изъятия (для собственников жилых помещений) либо до предоставления им жилых помещений (для муниципального жилья), но не более чем на два года (статья 106 ЖК РФ). Обращаем внимание, что истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
В случае необходимости предоставления жилого помещения из числа маневренного фонда необходимо обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и пакетом документов. Перечень документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, необходимо уточнить в администрации муниципального образования.
Вопрос: Подлежат ли сносу многоквартирные дома являющиеся объектами культурного наследия?
Ответ: Согласно действующему законодательству имущественные отношения при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия, которые в том числе являются многоквартирными жилыми домами, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Пунктом 5 статьи 33 вышеуказанного закона предусмотрено, что объекты культурного наследия находятся под государственной охраной, что исключает их повреждение, разрушение или уничтожение, незаконное перемещение, причинение вреда и осуществление действий, повлекших изменение предмета охраны данного объекта культурного наследия.
Процедура признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется Положением с учетом особенностей действующего законодательства.
Так, в отношении многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, в случае признания таких домов согласно Положению аварийными, принимаются решения о признании их аварийными и подлежащими реконструкции.
Вопрос: Почему администрация муниципального образования выступает инициатором в рассмотрении вопроса о выявлении наличия или отсутствия оснований для признания жилого помещения пригодным или непригодным для проживания либо многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции?
Ответ: Администрации муниципальных образований являются собственниками помещений в ряде многоквартирных домов. На основании Положения также наделены полномочиями выступать заказчиком изготовления технических заключений на жилые помещения муниципального жилого фонда и многоквартирные дома, в которых имеется муниципальная собственность, направлять пакеты документов в отношении вышеуказанных объектов в межведомственную комиссию для рассмотрения и принятия решений о выявлении наличия или отсутствия оснований для признания жилого помещения пригодным или непригодным для проживания либо многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции.
Отбор организаций для изготовления технических заключений о состоянии основных строительных конструкций на объекты в данном случае осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» путем проведения аукциона в электронной форме. Требования к участникам электронного аукциона устанавливаются в информационной карте к аукционной документации на оказание услуг по изготовлению технических заключений о состоянии основных строительных конструкций на объекты.
Вопрос: Необходимо ли производить оплату коммунальных услуг если многоквартирный дом признан аварийным?
Ответ: Согласно статье 153 и статье 155 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Действующим законодательством не предусмотрено освобождение от уплаты жилищно-коммунальных услуг при признании дома аварийным.
Кроме того, коммунальные ресурсы в многоквартирный дом предоставляются и собственниками помещений потребляются.
Таким образом, собственники помещений не освобождаются от уплаты коммунальных услуг.
Необходимо отметить, что согласно части 2 статьи 169 ЖК РФ не уплачиваются взносы только на капитальный ремонт, если дом признан аварийным или подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд. В данном случае необходимо обратиться с заявлением и копиями квитанций об оплате взносов на проведение капитального ремонта общего имущества в НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Астраханской области» (г. Астрахань, ул. Кирова / Кр. Знамени, д. 24/10, тел.: 24-02-53) для осуществления возврата денежных средств.
Вопрос: Какое возмещение полагается если приобрели жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным?
Ответ: Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.
Вместе с тем, в случае несогласия с принятым решением собственники помещений вправе восстановить свои жилищные права в судебном порядке (в случае, если они нарушены).
Вопрос: Возможно ли приватизировать жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным?
Ответ: В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11.06.2021) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.